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片区开发模式的发展，是因循地方政府债务监管的要求而不断更新和完善的。她首先吸收了19号文收益覆盖思路的有效内核，遵从43号文根据项目有无收益而进行的筹资方式划分，沿着42号文提出的广义PPP方向而逐步发展起来的；特别是在10号文颁布，管理库PPP的功能主要定位在节流节支基础上的提质增效、投资控债功能上之后，片区开发进一步得到了长足发展。
一、 国发19号文区别收益是否覆盖思路的有效内核
2010年国发19号文《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，针对项目收益是否覆盖还款，而采取区别对待的监管思路，对于之后十年的政府筹资实践，一直发挥着深远的理论基础作用。
片区开发的核心原理，正是秉承19号文收益覆盖还款思路的原则：
坚持将项目可行性，立足于在推进区域经济和社会发展的目标之下，财政有新增收益，投资者能够获得收益的共赢架构之上；
坚持使项目生命力，产生于在持续推动区域产业派生GDP的过程中，保障有能力投资者能够获取合理收益的共赢模式之中。
二、国发43号文根据有无收益进行的筹资方式划分
2014年国发43号文开启了对于债务的切割，在举债实体上，强调政府与企业债务的切割；在融资模式上，强调有无收益项目的筹资路径划分，即：
1. 对于不易于获取利润的弱盈利性公益性项目，将更多地使用财政资源，所以更多地应当倾向于采用地方政府债券和管理库PPP等公开市场的模式。
文件原文的表述，主要有：建立规范的地方政府举债融资机制。地方政府举债采取政府债券方式。
2. 对于较易于获取利润的强盈利性公益性项目，将更多地产生财政收入，所以更多地应当倾向于采用42号文PPP模式。
43号文原文的表述，主要有：推广使用政府与社会资本合作模式。鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。
国务院关于加强地方政府性债务管理的意见(国发[2014]43号)
三、国办发42号文鼓励政府和社会资本合作
《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知(国办发[2015]42号)》，政府和社会资本合作模式是公共服务供给机制的重大创新，即政府采取竞争性方式择优选择具有投资、运营管理能力的社会资本，双方按照平等协商原则订立合同，明确责权利关系，由社会资本提供公共服务，政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付相应对价，保证社会资本获得合理收益。
四、25号令有关特许经营的相关规定
《基础设施和公用事业特许经营管理办法》国家发展和改革委员会 财政部 住建部 交通运输部 水利部 中国人民银行，2015年第25号令，基础设施和公用事业特许经营,是指政府采用竞争方式依法授权中华人民共和国境内外的法人或者其他组织,通过协议明确权利义务和风险分担,约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益,提供公共产品或者公共服务。
五、鼓励委托区域投资建设运营的相关文件
1.“推进开发区建设和运营模式创新。……按照国家有关规定投资建设、运营开发区，或者托管现有的开发区，享受开发区相关政策”。
《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》国办发[2017]7号
2.“地方工作典型经验做法。积极探索PPP（政府和社会资本合作）模式。将基础设施和公益性设施建设项目以及产业招商等服务项目整体外包给社会资本”。
《国务院办公厅关于对全国第二次大督查发现的典型经验做法给予表扬的通报》(国办发[2015]54号)
六、鼓励将基础设施整体打包一体化开发、连片开发的文件
1.“(九)鼓励政府和社会资本合作。各地区各部门可以根据需要和财力状况，通过特许经营、政府购买服务等方式，在交通、环保、医疗、养老等领域采取单个项目、组合项目、连片开发等多种形式，扩大公共产品和服务供给。”
《中共中央 国务院关于深化投融资体制改革的意见》(中发[2016]18号)
2.“(二十)健全城乡基础设施一体化建设机制。……政府加大投入力度，积极引入社会资本……支持有条件的地方政府将城乡基础设施项目整体打包，实行一体化开发建设。”
《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》2019年
七、地方政府债务监管的相关规定
《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》国发43号文，和50号文,87号文等其他地方政府债务监管的相关规定，明确政府和企业的责任，政府债务不得通过企业举借，企业债务不得推给政府偿还，切实做到谁借谁还、风险自担。政府与社会资本合作的，按约定规则依法承担相关责任。
八、片区开发是19,43,42号文的集中回归
在上述监管政策文件的综合作用下，19号文的收益覆盖思路，以更高级的42号文PPP合作模式，特别是片区开发模式，得以重新展开。
细心的读者发现，43号文所表述的，“(一) 赋予地方政府依法适度举债权限。……(二) 建立规范的地方政府举债融资机制。地方政府举债采取政府债券方式。……”，却并没有说明“融资”采取何种方式，而是在下一段落中，继续提出“(三) 推广使用政府与社会资本合作模式”。
我们知道，43号文所提及的“建立规范的地方政府举债融资机制”，
其中的“举债机制”，是指文件之中述及的“地方政府举债采取政府债券方式”，包括一般债券和专项债券。
经过43号文之后五年多来的实践摸索，我们也有理由这样理解：
其中的“融资机制”，是指文件下段述及的“(三) 推广使用政府与社会资本合作模式”，即债务性质融资采取政府债券方式，而股权性质融资，则可以采用42号文PPP模式。