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2021年11月4日，住房和城乡建设部办公厅印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（以下简称“《通知》”），要求积极稳妥实施城市更新行动，引领城市转型高质量发展，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，《通知》要求试点城市重点开展的工作包括探索城市更新统筹谋划机制、探索城市更新可持续模式、探索建立城市更新配套制度政策（包括分类探索更新改造实施路径）。本通知试点前后，各地区也陆续出台了城市更新政策，例如《深圳经济特区城市更新条例》、《成都市城市有机更新实施办法》《石家庄市城市更新管理办法》等。由于城市更新只是宏观政策，并不直接对应具体的实施路径，在城市更新项目实施过程中，应结合项目具体情况，采取适合的更新改造实施路径。本文将重点介绍国有土地的城市更新项目的实施路径问题，供实施城市更新时参考使用。
1.城市更新的分类
城市更新分为保护传承类、优化改造类以及拆旧建新三类，由此可以看出，城市更新的范围较广，不仅限于我们常见的危房改造、城中村改造等拆旧建新项目，还包括建筑修缮、老旧小区改造、街巷整治等类型项目，都可以纳入到城市更新范围内。如果根据是否涉及产权变动划分城市更新项目，可分为涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的和不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，其中不涉及产权变动的，实施路径较为简单，主要通过征求权利人同意、租赁或者自行翻建等路径来实施，本文不再赘述，本文重点介绍涉及产权变动的更新项目实施路径。
01国有土地上房屋征收
国有土地上房屋征收是指市、县级人民政府为公共利益的需要，依照法定征收程序，对国有土地上单位、个人的房屋进行征收，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行为。法律依据主要包括《国有土地上房屋征收与补偿条例》《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》。国有土地上房屋征收方式特征主要体现在强制性、程序法定以及补偿方式法定三个方面。常用于旧城改造、危房改造、公益事业搬迁等项目。
02国有土地上房屋预征收
国有土地上房屋预征收是指对房屋所有权人改造意愿进行征询、签订附生效条件的补偿协议，根据改造意愿和签约比例来决定项目是否继续实施，从而引导房屋所有权人理性协商、积极配合的工作方式。
预征收实质是国有房屋征收的一种工作方式，仍属于国有房屋征收范畴内，因预征收是石家庄市新提出的工作方式，该方式在秦皇岛、唐山以及沧州等地已有实践，取得了很好效果，未来将成为房屋征收的主流工作方式，故此有必要将预征收单独列举说明。政策依据主要包括《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引》《石家庄市国有土地上房屋预征收及协议搬迁工作规则（试行）》。国有房屋预征收具有协商和灵活的特征，政府更能掌握征收补偿的主动权，征收项目“可进可退”。可适用于旧城改造、危房改造等项目。
03协议搬迁
协议搬迁是指由市、县级国有企业、事业单位、街道办事处、乡镇政府等法人或者其他组织，按照《中华人民共和国民法典》等法律规定，本着平等、自愿、公平、诚信的原则与房屋所有权人协商并签订补偿协议，实施房屋搬迁改造工作的改造模式。政策依据主要就是《石家庄市城市更新管理办法》《石家庄市国有土地上房屋预征收及协议搬迁工作规则（试行）》。协议搬迁属于民事法律关系，充分遵循了当事人平等协商原则。可适用于公产房搬迁、零星房屋搬迁等。
04收购房屋（房屋买卖）
收购房屋实质为民事的房屋买卖，是指经房屋所有权人与买房人平等自愿协商，房屋所有权人将房屋所有权转让给买房人，买房人支付转让价款的行为。政策依据主要为《中华人民共和国民法典》《石家庄市城市更新管理办法》。收购房屋属于民事房屋买卖关系，主要适用于零星房屋搬迁、原址搬迁等。
05企事业单位国有土地收储
企事业单位用地收储是指土地储备管理部门，依照法定程序和当地土地收储补偿政策，通过与土地使用权人协商，双方签署土地使用权收回（收购）协议后，收回土地使用权，并支付土地收储补偿费用的行为。政策依据主要为《土地储备管理办法》《石家庄市关于进一步加强土地储备工作的若干意见》。企事业单位用地收储具有补偿政策灵活的特点，除货币补偿外，还可以选择收益分成补偿方式。主要适用于单一产权的企事业单位搬迁。
06行政决定收回国有土地
行政决定收回国有土地是指符合法定情形时，县级人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，对土地使用权人给予适当补偿。法律依据为《中华人民共和国土地管理法》等。行政决定收回国有土地具有强制性的特点，主要是企事业单位国有土地收储的补充方式，在不能按照土地收储政策收回土地时，可以行政决定收回国有土地。
城市更新项目不同于传统的旧城改造项目，一方面，更新项目中土地房屋情况多种多样，“留改拆”并举；另一方面城市更新项目体量较大，形成较大的更新单元，故此城市更新项目往往会综合采取多种实施路径，不会仅用一种实施路径，这就需要我们因地制宜，根据不同产权关系和实际情况，从众多实施路径中选择更适宜的实施路径。