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城市更新作为中国房地产发展从增量时代进入存量时代后的“下半场”，成为各个房地产企业进行业务转型的“蓝海”，同时，更是中国“城镇化”发展的必然结果；在城市更新不断推进过程中更需要“法治保障”，需要我们重视其中（项目前期）涉及的相关问题。
一、对城市更新的基本认知
城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。
近年来，国内城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，房地产市场开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为未来城市发展的新增长极和房企业务布局的新风口。
在时间与政策层面上，各级政府高度重视城市更新，其中，2009年深圳市颁布《深圳市城市更新办法》并于2012年发布《深圳市城市更新办法实施细则》；广州市政府于2016年颁发《广州市城市更新办法》，2020年6月，深圳市人大常委会开始对《深圳市城市更新条例》征求意见，开始将城市更新工作进入地方立法程序；在中央层面上，在进行棚户区、城市危旧房改造的基础上，国务院办公厅于2020年7月10日发布《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见【国办发〔2020〕23号】》。
二、城市更新工作中主要工作、程序；
通过对现行发布广州与深圳《城市更新办法》主要内容进行分析，可以得出以下基本认识：
（一）、城市更新的主要类型
城市更新对象确定应该符合以下要求：1、城市基础设施、公共服务设施亟需完善；2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会文化发展要求，影响城市规划实施；4经政府批准应当进行城市更新的其他情形城市
城市更新活动需要达到目标为：应当增进社会公共利益，符合下列要求：1、完善公共服务配套设施，提升城市机能；2、坚持绿色节能改造，推进可持续发展；3、加强城市基础设施建设，改善人居环境；4、加强历史风貌保护，保持城市特色风貌；5、增强城市发展新动能，优化城市发展空间和战略布局。
根据以上对比可以将城市更新的主要类型分为：
1、综合整治类；是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，对城市建成区实施修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或者功能改变中的一种或者多种措施的活动。主要包括下列内容：（1）修缮建筑物外观；（2）加建电梯、连廊、楼梯和遮蔽通道等辅助性设施；（3）完善道路交通、给排水、供电、燃气、消防、绿化、垃圾清运、通信等公共服务设施；（4）保护、活化利用不可移动文物或者历史建筑、历史风貌区；（5）改变建筑物功能；（6）其他加建、改建、扩建或者局部拆建行为；
2、拆除重建类：是指通过综合整治方式难以达到城市更新目标，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照规划进行重新建设的活动。
（二）、城市更新工作中需要的主要工作程序。
城市更新的实施应当依次履行城市更新单元计划审批、城市更新单元规划审批、实施主体确认、土地出让等程序；其中主要包括：
1、编制城市更新专项规划，主要确定规划期内城市更新的总体目标、发展方向和城市更新策略，明确分区管控、城市基础设施、公共保障住房建设等公共服务设施建设、实施时序等任务和要求。
城市更新专项规划报政府批准后实施，作为城市更新单元划定、城市更新单元计划制定和规划编制的重要依据；
2、确定城市更新单元，作为城市更新实施的基本单元，其划定应按照相关技术规范、综合考虑道路、河流等自然要素与产权边界，保证城市基础设施和公共服务设施的相对完整；一个城市更新单元可以包括一个或数个城市更新项目；
3、编制城市更新单元计划，其主要包括更新范围、申报主体、更新意愿、更新方向和公共利益等内容；
4、更新单元计划申报；
5、更新单元计划审批；
6、更新单元规划，作为城市更新项目实施的直接规划依据，城市更新单元规划应当根据有关技术规范并结合法定图则等各项控制要求进行编制，应当对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡等方面作出具体规定，明确公共配套设施、创新型产业用房、公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等配建要求以及无偿移交政府的用地范围、面积。
7、更新单元计划的审批；
三、城市更新工作需要面对社会关系与合同规范；
城市更新工作涉及需要更新改造过程中各种利益，需要实施者处理其中各种社会关系，我们可以按照项目类型与实施进程进行分析：
1、城市更新专项规划、城市更新单元计划、城市更新规划的制定与审批过程中行政管理关系；
2、城市更新单元计划申报过程中，更新意愿征集体现的行政服务关系；主要体现为：
（1）城市更新单元内用地为单一地块的，全体共同共有人或者占产权份额2/3以上的按份共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积2/3以上的物业权利人且占总人数2/3以上的物业权利人同意进行城市更新，其中，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意进行城市更新；
拆除范围内用地包含两个或者两个以上地块的，符合前述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。
（2）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，应当经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新，相关法规另有规定的，从其规定。
（3）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，符合本款第（1）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
（4）对历史违建的物业权利人进行核查，经核查确认的物业权利人方能与市场主体签订搬迁安置协议。
3、拆除重建类城市更新项目需要按照处理以下关系：
（1）、选定市场主体即项目实施主体或开发公司，其中，合法就住宅更新项目需要所有产权人中95%同意后，公开选择；
（2）、实施主体确认前的产权转移；
A、需要处理拆迁补偿问题，需要市场主体（项目实施主体或开发公司）与物业权利人签订拆迁安置协议；对于因拆迁补偿问题产生的争议，可以进行行政调解；对于不签订拆迁安置协议的部分（一般控制在5%以内）可以进行行政征收；B、部分公司类土地房产可以签订房地产作价入股协议；C、市场主体可以通过房地产收购等方式；
（3）、完成产权转移后，形成物业权益的同一主体，城中村改造拆除类更新项目，可以由农村集体经济组织自行实施或与公开选择的单一市场主体进行合作实施；
（4）、实施主体需要经过政府部门确认并签订《监管协议》，涉及产业项目的，实施主体还应当区产业主管部门签订产业发展监管协议，明确监管要求，并将产业发展监管协议作为土地使用权出让合同附件。
（5）、建筑物拆除后，原有的房屋产权登记与建设用地手续进行注销，由实施主体与土地部门签订国有土地出让合同并对置换安置的房屋进行产权预登记（直至产权登记）
4、综合整治类更新项目需要处理的相关关系；
综合整治项目涉及加建、改建、扩建、局部拆建等活动的，应当按照拆除类城市更新的流程实施，实施主体确认、建筑物拆除和产权注销、项目监管、土地出让等环节参照拆除重建相关规定执行；
5、城市更新项目实施过程需要签订的主要合同
在城市更新项目实施过程中，以市场主体为中心，需要签订的主要合同或协议为：
（1）、公开选择市场主体后，包括招投标后形成，城市更新项目协议书（一般与城市更新主管部门）；
（2）、物业产权归集过程中签订的《拆迁安置补偿协议书》、《房产土地入股协议书》、《房产收购协议书》；
（3）、与农村集体经济组织签订的《城市更新项目合作协议书》；
（4）、与城市更新主管部门或产业主管部门签订的《监管协议》与《产业发展监管协议书》；
（5）、与国土部门签订的《国有土地出让协议书》
城市更新工作作为房地产开发建设的新的运行方式，项目前期方面相对于原有商品房建设前期工作具有很大不同，需要我们进行认真学习与分析，当然，城市更新项目建设与原有的商品房建设主要区别在于项目实施阶段，特别是资金筹措与收益汇集方面，我们可以另行学习与分析。