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近期，多项会议、工作报告中频繁提及“城市更新”一词，建立统一的国土空间规划体系是新时期国家的重大战略决策。随着国土空间规划的编制实施，未来城市建设将从增量扩张逐步向存量市场转变，治理大城市病、提升城市功能品质、彰显城市文化特色、加强土地集约节约利用等成为新时期城市发展的重点，强调生态优先、提倡做减量规划。
本文是笔者对“城市更新”的理解与执行意义的一些观点阐述，解读体检评估后对城市更新的探索与实践。相信大家通过阅读，会对这个跨时代的词汇有一个全新的认识。
城市更新的“前世今生”
近年，全国大力推广的“城市更新”模式，可以说是在广东“三旧”改造试点基础上演变而来。广东作为我国改革开放的前沿阵地，经济快速发展的同时，广州、深圳等城市建设用地陆续逼近资源环境极限，同时，在不同历史背景下，由于城市规划设计理念、城市管理水平不同，城市扩张过程中难免出现规划不合理、建设不合规、产权主体复杂、土地利用效率低的违建或城中村等问题，也亟待整改。
城市更新的演进史
2013年，国土资源部对广东的“三旧”改造经验进行了全面总结，并上报国务院，获得同意后陆续在浙江、辽宁、上海等地推广。
2016年国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》。
2019年“加强城市更新”首次被列入中央经济工作会议内容。
2020年后，中央经济工作会议公报、政府工作报告、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》等中央相关政策多次提及“城市更新”，标志着城市更新正式上升为国家战略。
何为城市更新？受益点在哪？
城市更新本质是一套鼓励城市土地资源升级的法规体系，是城市发展到一定阶段，按照规定程序和要求对确定的地区进行城市空间形态和功能可持续改善的建设和管理活动。大概指的是人们对于自己所居住的建筑物（修理改造）、周围的环境或出行（改善有要求）、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同期望的表现。
城市更新意义
实施城市更新是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，实现城市可持续发展的必要手段。
城市更新主要任务
◆ 完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展；
◆ 完善公共服务配套设施，提升社区服务水平；
◆ 加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力；
◆ 改善生态环境，加强绿色建筑和生态街区建设；
◆ 完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行；
◆ 改善城市基础设施和城市安全，保障市民安居乐业；
◆ 加强城镇老旧小区改造；
◆ 政府认定的其他更新改造情形。
城市更新方式及体系
城市更新方式
◆ 以综合整治为主的城市更新
以综合整治为主的城市更新，本质上是在不改变建筑主体结构的基础上，通过建筑修缮、环境整治、配套设施完善、功能改变、活化利用等方式实施的城市更新，实践中主要以北京、重庆、成都等地为主。
◆ 以拆除重建为主的城市更新
以拆除重建为主的城市更新，本质上是以提高土地使用效率为目标，通过拆除后规划提升、容积率增加、土地性质调整（退二进三）等方式实施的城市更新，目前主要以广东省为主，例如广州、深圳、佛山、东莞等地。
城市更新体系及流程
根据所研究的区域、方向和研究重点的不同，城市更新规划体系从宏观层面—中观—微观层面可以划分为：
■ 城市更新总体规划
■ 片区更新规划
■ 更新单元规划/项目实施方案
同时可以结合城市体检结果，对城市教育、医疗、养老等公共服务设施，交通、给水、排水等基础设施进行专题研究及规划。
根据地区不同，更新方式不同，城市更新流程也有所差异，一般应包含以下步骤：
最新政策导向
为规范城市更新行为，防止大拆大建，住房和城乡建设部于2021.8.10日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。意见中提出实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建。
意见中规定除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2等规定。并强调要坚持应留尽留，全力保持城市记忆。
结语：
城市更新一直备受各界关注，从初期的“动迁拆建”到规模与数量的追求，再到“质与量”的强化，城市化建设已从“粗放式发展”迈入“精细化运营”时代。
城市更新是一项系统性、复杂性的长期工作，涉及到社会、经济、生态、人文等各方面配合，需要系统性规划、专业化规划和设计，需多专业配合。城市更新不是朝阳产业，也不是夕阳产业，而是城市经济发展的新劲增长及未来的新常态。