推荐资讯
土地增值盈利模式
一般情况下，无论是政府还是企业，总会把目光聚焦在生地变熟地后的土地增值获利，当成了土地一级开发获益的唯一来源，事实上，只要我们敢于挖掘，在一级开发过程中还有很多、甚至很大的、而且肯定是合法的获利空间。
1一级开发期间的土地、场地租赁
由于一级开发的规模大、周期长，开发过程中，肯定会出现部分土地的闲置，不管后期的土地用途如何规划，对暂时闲置的成片土地进行短期性、低密度的投资开发。
2经营性基础设施项目
通过把通讯、供水、污水处理、燃气、供暖等项目包装后作为招商项目直接上市融资，可采取独资、合资、BOT等多种合作形式，同时还可以获取长期收益。
3垄断性资源
地下管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理运作是一级开发获利的隐性支柱之一。
城市文化视觉资源
路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权还没有引起足够重视，必将成为一级开发获利的另一隐性支柱。
土地净收益分成模式
即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，企业再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。其中分配比例的设置通常与土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，分成比率通常要高一些。
固定收益模式
即企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府按照总建设成本的一定百分比分配利润给开发企业或按照约定数额的总价进行回购。
混合模式
即将固定收益模式与净收益分成模式相结合，在确保企业能够获得固定收益的基础上外加土地出让净收益的分成。
土地一级开发面临的风险
政策风险
相比较二级市场土地“招拍挂”和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。随着土地管理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。
融资风险
土地一级开发的资金投入密集度高、投资规模大。这些巨额融资，往往来源于项目公司的股本融资或债券、债务融资。虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期投入，动辄已往往达到十数亿资金的规模，资金需求的压力可见一斑。如果遇到政府融资窗口、行业新规定等不利变化，资金筹集周期不确定的风险就将凸显出来。可以说，减少融资风险、保证融资渠道的畅通，是土地一级开发成功的关键。
政府行为的风险
在土地一级开发的参与方中，地方政府的强势地位是毋庸置疑的。虽然企业已通过收益分成等多种渠道将双方利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府强硬违约发生的风险。
市场风险
相对于二级开发，土地一级开发的周期一般较长。由于宏观经济形势、楼市调控政策的变化，往往会对土地市场景气程度有一定影响，从而可能引发土地分期和滚动开发的周期不完全确定、土地上市能否成交的风险。
风险应对措施
要有政府的正规文件依据
企业参与土地一级开发没有相关的法律、行政法规的依据，因此企业在参与土地一级开发时，要争取有一级政府相关的文件为依据，并收集正规的文件，作为签订土地一级开发项目合同的附件。
一般情况下，签订土地一级开发项目合同的主体都不是一级政府，而是政府下属的部门、事业单位等，因此索取正规文件很有必要，以正规文件的形式确认土地一级开发是一级政府的意志，而不是政府下属部门、事业单位等意志。在发生政府人员更迭时，能够依据政府文件维护企业的权利，这对企业防范法律风险非常重要。
要对土地开发的合法性进行评估
企业在参与土地一级开发前，要对土地一级开发的合法性进行评估。按照《国务院关于投资体制改革的决定》，属于使用政府性资金投资建设的项目及基础设施建设项目，仍应通过立项审批。另外，就拟开发的土地尚需取得建设用地规模、指标，使后续工作具备合法前提和基础。
企业参与土地一级开发不仅要政府承诺土地一级开发的合法性，同时企业也要对政府承诺是否事实进行评估。如政府承诺符合国家政策的依据是否存在，政府土地开发计划得到批准的可能性有多大，企业要进行评估，而不是简单地听取政府的承诺。
合法途径开发企业土地一级开发主体资格
按照《招投标法》规定的原则，凡涉及市政建设、动用国家资金进行建设的项目，必须通过招投标方式确定中标单位。因此，开发企业在取得具体土地一级开发业务时，需要通过公开招投标程序进行。若非通过招投标方式获取一级开发项目,建议将相关项目申报当地政府部门,取得其书面批复同意，或者会议纪要（包括确定相关土地一级开发主体资格和合作主要原则），以避免因主体资格问题而可能带来的风险。
同时，建议开发企业考虑申请办理工程总包资质，以便于在一级开发过程中以工程总包形式接受委托及对外分包专项工程。
足够的资金支付能力，确保资金链不断裂
企业参与土地一级开发，要仔细测算土地一级开发需要投入资金总量及投入周期，并确保能够通过融资解决资金的投入。同时还要考虑政府延期偿还资金的风险，保证资金链不断裂。
一方面企业自身要有很强的、独立的融资能力，另一方面要积极争取政府保障措施或者其他实质性的政策支持，同时还要考虑国家宏观调控的风险。
建议开发企业在签订的《土地一级开发委托协议》中，约定企业出资的前提条件，如将当地政府对确定土地一级开发的主体地位、土地一级开发内容、合作方式、投资收益模式、资金保障等原则事项的批复同意列为出资的前提条件。
在项目实施前，寻求将收益分成分配事项纳入今后项目土地出让收入地方基金支出的预算管理，从而保障资金及投资收益安全。开发企业也可通过金融机构委托贷款的方式投入资金，在此过程中，完善资金担保手续。在条件成熟的前提下,建议探索生地出让、储备土地抵押担保融资的模式，以确保投入资金的安全。
结语
尽管土地一级开发存在着种种风险，但与房地产二级开发相比，土地一级开发的分成收益模式往往收益率更高，并能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。因而，在拥有相关政府资源的前提下，选择土地一级开发的收益分成模式，一般会给开发企业带来较强的盈利能力，A股市场上的绵世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。