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园区开发如何做？
目前，国内的园区开发模式主要分为重资产和轻资产两大类。
一、重资产类开发模式
1、完全地方政府掌控模式
管委会直属管理运营。例：国内大多数经济技术开发区。
2、国有平台公司运作模式
政企分开，国有平台公司运作，相对市场化。例：新加坡裕廊模式下的苏州工业园。
3、政企合一开发模式
开发公司和管委会两块人马一套牌子，属于在市场早期比较常见的模式，目前基本已政企分开或政企合作。例：早期的宁波大榭。
4、产业新城开发模式
A政府与B产业新城开发商在规定的年限内，就C产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议，一般采用PPP 模式。例：华夏幸福基业。
5、产业地产商模式
以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，获取开发利润。例：联东U谷，天安数码城。
6、主体企业引导模式
业内龙头企业或高校获取土地后自建园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚。例：海尔、中兴自建的产业园。
二、轻资产类开发模式
1、运营品牌输出模式
售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式有诸多优点，可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务，但这种模式需要在业界已经拥有非常成熟的运营经验。
2、资产证券化模式
将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成reits快速变现，这种运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式;但无论是中国式 reits，还是搭建境外架构，产业地产reits还面临着自身的行业难题，比如收益稳定可靠的优质资产稀少、产业用地年限较短并有进一步缩短的可能等，都限制了产业地产借用 reits推行轻资产的可能性。
3、搭建产业服务平台模式
从产业的角度出发，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点；但是“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。光凭借“卖服务”这单一来源显然难以支撑整个公司。例：富春硅谷。
4、投资孵化模式
“房东变股东”，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益;但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源金融资源的整合能力要求非常高，实际上非常难以复制。例：张江高科。
此外，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择，如产业地产商+住宅开发区商;产业地产商+产业地产商;产业地产商+实业企业等。例：启迪和协信联手成立启迪协信;万科和天安数码合作成开发物流园。
目前，产业园区已经进入存量运营时代，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移，解决园区企业在重资产拓展过程的风险，但是产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，纯轻资产运营是较难复制的，应该轻重结合。
三、片区开发类型的区别与流程
1、产业园区、产业新城、特色小镇。三者既有区别又有联系
2.开发的主要流程
四、片区开发的融资方式
1、PPP融资模式
在片区开发的开发过程中，政府与选定的社会资本签署PPP合作协议，按出资比例组建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供片区开发建设运营一体化服务方案。
PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在片区开发建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。
2、产业基金及母基金模式
片区开发在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型：
第一种是政府主导，一般由政府（通常是财政部门）发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，片区开发具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企业（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。
第二种是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。
第三种是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。
3、股权投资基金模式
参与片区开发建设的企业除了上市公司外，还有处于种子期、初创期、发展期、扩展期的企业，对应的股权投资基金基本可分为天使基金、创业投资基金、并购基金、夹层资本等。
除天使和创投之外，并购基金和夹层资本也是很重要的参与者。并购基金是专注于对目标企业进行并购的基金，其投资手法是，通过收购目标企业股权，获得对目标企业的控制权，然后对其进行一定的重组改造，持有一定时期后再出售。夹层资本，是指在风险和回报方面，介于优先债权投资（如债券和贷款）和股本投资之间的一种投资资本形式，通常提供形式非常灵活的较长期融资，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。
4、股权和产品众筹模式
片区开发运营阶段的创新项目可以用众筹模式获得一定的融资，众筹的标的既可以是股份，也可以是产品或服务，比如特色小镇三日游。众筹具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征，是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。股权众筹是指公司出让一定比例的股份，平分成很多份，面向普通投资者，投资者通过出资认购入股公司，获得未来收益。
5、收益信托模式
片区开发项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。
6、发行债券模式
片区开发项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。
7、贷款模式
利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式，但项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目，则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款，则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批“绿色通道”，也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。
8、融资租赁模式
融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式：1.直接融资租赁，可以大幅度缓解片区开发建设期的资金压力；2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；3.售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。
9、资产证券化
资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。片区开发建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对片区开发融资模式也是一个有益的补充。
10、供应链融资模式
供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。
供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。
随着投融资体制的改革，地方基建项目和片区建设任务的实施主体从政府过渡至城投平台，通过金融机构进行融资成为开发资金来源主流，信用背书也逐渐从财政担保过渡为土地要素，即以土地直接抵押或以土地出让收益为还款来源。此时的开发和投资，已经开始着眼于综合效益和地区形象的提升，开始要求基建投资与长期效益取得平衡。
随着新一轮产业升级的浪潮和防范金融体系系统性风险的政策要求，无论是地方政府还是投资者，均着重强调投融资的可控性和区域的长线发展，将区域开发的重点后移至产业导入和运营服务，力求引入有竞争力的高新技术产业或具有高附加值的第三产业，在可持续发展的基础上实现双方共赢。
二级园区开发的八大要点
二级园区开发，从其诞生就是背负着一个与政府诉求既契合、又悖离的矛盾畸形生存环境，在当前中国经济面临巨大不确定性的险恶环境下，这种悖论和瓶颈显得更为突出。如何认知，如何突围，能否破冰，怎样创新，是今天横亘在每一个园区人头顶的巨大痛点，谁能先破题，谁就有生存和壮大的先机。
今天就与大家分享一下，关于二级园区开发的八句大实话。
一、二级园区本质上是一种公共服务产品，我们开发商最大的客户是地方政府，最重要的关系是政企博弈。政府这个大客户非常理性且有很多要求，它对某一个具体的产业园区是没有兴趣的，它真正要的是园区所承载的产业集聚、新增税收、开工速度、产品形象、产业层次等等，而且随着领导的变化，要求是会变的，但却是不可逆的，只会不断的提高。
因此，园区开发商要有很强的应对政府的能力，前期找政府拿地、拿政策是绕不开的。签约之前政府求你的时候，你是很强势的，一旦签约你立马就变乙方了。从拿地到办各种手续，再到二期拿地，几百个环节，都得政府同意。协议2平方公里，给你1000亩后政府不给了，协议也不好使。拿地的时候可以跟政府讲概念、故事、产业储备，IP、咨询公司、PPT，其实政府最后要税收，前面都是过程。
实际上和政府不用讲太多这些东西，带着政府去看，你实际做过什么，政府一眼就明白。你想用还不确定的东西去要确定的定向扶持政策可能性不大，必须要让政府看到实实在在的投资强度，以及税收、就业、产业集聚的明确数据测算，才有机会和政府平等的对价。
有的时候还需要转变政府领导的观念，也不能百分之百的顺从。领导都喜欢高大上、什么热点要什么，量子、物联网、石墨烯、区块链、芯片、机器人、总部经济、工业上楼，什么概念火就要什么，甚至脱离当地的真实资源、需求和承载力。但事实上，像人工智能企业，全国几千家里面没几家企业挣钱的，没利润又没税收，都是过眼烟云，来了有什么用呢。
所以对于政府这个客户，既要高效服务于它，某种程度上还要和它“博弈”——和政府谈判一定是帮助区域解决问题的，获得正向双赢的发展，否则只是喝酒搞关系是不可能长远的。
二、产业园区永远不可能实现完全市场化。咱们产业园区开发商真正要做的，是通过公司化与市场化的方式，体现政府产业规划和区域发展的意志。最优质的产业资源和政策资源都在地方政府手中，大型实业企业进入任何一个区域，一定是先和政府谈，再由政府对接落地载体。但政府也需要载体实现产业集聚和产业规划的落地，谁能从政府手中争取到这些产业资源和政策资源的落地，谁就有机会成为赢家。
而地方政府最大的痛点，是区域发展没有主题，没有观感，没有兴奋点，产业园区开发商的机会就是解决政府的这些痛点。政府官员是有任期的，但每一任政府对产业、就业、税收的诉求是不变的，产业园区开发商的核心竞争力，就体现在让政府在这几方面一直需要你，总能搞出一些锦上添花的新鲜感来。
三、二级园区的选址非常重要，一定要选能做成的城市。产业园区的土地只有两种，一种是对的，一种是错的，作为二级园区开发商，把对的做好就行了，错的就别要，不要勉勉强强赶鸭子上架，你想把错的做成对的，太难了，付出的成本往往也得不偿失。
作为一个小小的开发商，你改变不了一个城市，我们只能顺着城市已有的先天优势，事半功倍、水到渠成去做，不能觉得自己能力强、资源强、关系强，就非要逆着势头去做。
像现在的长三角，土地非常稀缺，政府契约性强，企业集群性强，产业特征鲜明，生产载体需求旺盛，那就一定有产业地产的机会，想做差都不容易。所以建议产业园区开发商在选址上还是更多采取保守策略，你所选定的城市和区位，一定是稍微下点力气就能做好的，要是费很大劲去做，还不如不做。
四、很多做二级园区的老板问，你们能不能帮我做招商？抱歉别说我们是真的做不到，很多产业地产经验丰富的老司机也是徒呼奈何。“招商”这件事真的是有点伪命题。真正的解决招商，其实是从选址环节就决定了的，这是最核心的前提。
如果你选在汪洋大海里，怎么捞都有鱼，选在小泥洼里，再怎么努力也捞不着一条。二级园区创造客户是很难的，你没有那么多纵深和道具，你在三四线城市，想从北京招商是很难的，它们要的对价、市场与承载能力你给不了。
所以很多园区老板费了九牛二虎之力，有能力、有资源、有经验的操盘手换了一个又一个，就是不能力挽狂澜，因为这个项目你第一步就选错了，大罗神仙也很难搞。
五、做二级园区，大家都会发现一个有趣的现象，政府越难谈的地方，市场越好，政府越好谈的地方，市场越差，这两个因素之间呈现一种反向相关的关系。
好的市场区域特点非常鲜明，这里的庙堂普遍“手长”，江湖普遍“水深”，地方政府对涉及地方经济发展要素资源的掌控意愿强烈，执着的追求亩产绩效，对招商对象的要求标准近乎苛刻，眼界之高冠绝全国，行业流行的各种补充现金流“技巧”的发挥空间极小。
这种市场前期攻克下来是很难的，像打仗攻城一样，一将功成万骨枯，要死几批人，炸开城墙冲进去的。这种地方打个比方的话，有点像榴莲，外面看起来不好看，还扎手，但是真进去了发现肉质鲜美，大快朵颐。
因此我们做园区就要不惜一切代价去寻找这种“榴莲型”区域，而且要在这种区域内深耕，尽可能的多做项目，因为这种市场一定容量大、客户多而且土地资源的稀缺，也能够产生足够的“同城联动招商”效果，容易做出标杆项目。一旦做成标杆，政府和客户满意，你就越容易拿更多的项目，这是一个正向良性循环的过程。
六、做个比喻，二级园区就像是古代骑兵过峡谷，大兵团反而不适合过去，往往要排成单线，人衔枚马裹蹄，轻装上阵、快速穿行，是限时的竞赛，否则越拖路会越窄。开工周期、合同约束都来了，这就是个玩倒计时的游戏。
所以我们需要一批精干，意志坚决，能够执行到底的人，在“过峡谷”时应该秉承“小批量，多批次，快反应，长周期”的节奏策略，因为客户是做产业的，产业瞬息万变，这就要求园区开发者发现市场变化能迅速调整，实现产品的不断迭代与升级，满足不同批次客户的需求。
一旦你穿过这个逼仄的峡谷，往往会发现如陶渊明的描述“豁然开朗，土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属”，有非常丰厚的收获。
七、做任何一个园区，都是以实现产业转型与产业集聚为前提，与政府进行合法、合规、合情、合理的对价，获取相应的产业与政策资源支持，以及在此基础上完成自己市场化的商业模式、盈利模式构建。
所以，很多二级园区的产品看起来是很容易复制的，但背后真正的交易模式却难以复制。我们有时候去看二级园区项目，不仅要看产品，看企业，更要想办法探究背后真实的交易模式，其核心是和政府间的博弈与合作模式，交易模式确定了，下面做事才会水到渠成。
所以说有时候二级园区操盘中的这些说不清道不明的东西就是这么厉害，它不一定能帮助你成事，但是有一点儿差池就足以使园区垮掉。一个合格的操盘手做二级园区，从来不是乐观无比、信心满满，而是胆战心惊、谨小慎微地去做好一件事情。这些事情都不是我们通过模式的固定，或者一本教材就能够阐述清楚，你能依靠的其实就只有团队的能力、经验和这种“统一的道”，每个人都把这个事当成自己的事情，力出一孔，才有成功的机会。
八、做产业园区有两句话很重要，一是“用一颗耐得住寂寞的心去苦熬与坚持”。一个个鲜活的案例都证明，在这个行业，任何想要赚快钱的讨巧模式都将归于失败。任何说这个行业容易的，雄心勃勃要统领行业的，要在全国乃至全球复制成功模式的企业，慢慢都会走不下去；反而是那些承认现状艰难，脚踏实地“土里刨食”的企业，能够走得更长远，只有承认自己的无能，才有可能无所不能。
二是“尊重和敬畏园区的性质”。不要简单地当一笔买卖交易，而是把园区作为一个服务实体经济的事业去尊重和敬畏的本质，那你就会时时刻刻如履薄冰，这样谨慎的踏出每一步，落入坑中的几率就要小得多。