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来源：杨老师的基建课堂，作者：杨晓怿，转载已授权
前 言
2019年，住建部会同发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。7月1日，国新办举行政策例行吹风会，对老旧小区改造工作进行了解读，此后市场也非常关注此类动向，但是因为其资金来源尚未明朗，始终停留在关注层面。
为何老旧小区专项债开始发行？除了旧改政策驱动外，还有一个重要原因，就是九月国常会上对专项债的发行方向严格定调，禁止投向土地储备及房地产等领域，而存量专项债中，土储、棚改专项债占专项债发行规模的大多数。
老旧小区改造的主要工作包括三个方向：
第一，保基本的配套设施。比如水、电、气、路、供暖、光纤等市政基础设施的维修完善等，此外还包括加装电梯，但不强制。
第二，提升类的基础设施。包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等，这些是在保基本以后进一步提升的内容。
第三，完善公共服务类的内容。在两前者的基础上，建设“完整社区”，需要改善居住条件，完善基本公共服务和基本公共环境，最关键的是完善公共服务，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。
说到这里，有很多朋友就会好奇，那么老旧小区类专项债是如何实现资金自平衡的呢？
对于这一点，我们可以从吹风会透露的信息和住建部的《老旧小区改造通知》中找到答案。其中提到，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金，并且吹风会的问答中也提到，老旧小区改造试点工作中是把物业费作为一项收入来源的，因此，老旧小区改造可以获取多种收入来源：一是供排水、供暖、光纤的运维收入，二是物业费、停车费的收入，三是老旧小区改造的中央补助，四是扩展到公共服务领域中产生的服务性收入。
那么老旧小区改造中的实施主体是谁呢？这个问题，我们应当结合主要的三个工作方向来看。如果是保基本的配套设施，那么这部分工作显然只能由平台类企业来干；如果是第二类的提升公共服务类，则可以平台企业与物业公司或其它市场化主体联合参与；如果是第三类的完善公共服务类，则适宜由政府补贴，相对市场化的主体来自主经营。
