[转载]新棚改?老旧小区专项债来了

  • 更新日期:2019-10-18 15:16:21
  • 作者:未知
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来源:杨老师的基建课堂,作者:杨晓怿,转载已授权 

前  言

2019年,住建部会同发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,全面推进城镇老旧小区改造。7月1日,国新办举行政策例行吹风会,对老旧小区改造工作进行了解读,此后市场也非常关注此类动向,但是因为其资金来源尚未明朗,始终停留在关注层面。

 

然而,随着工作的推进和专项债的加码,老旧小区改造专项债呼之欲出。四川省宜宾市翠屏区在区政府网站上披露,计划申请发行专项债券5.06亿元,专项用于老旧小区水、电、气、路等基础设施改造建设,为老旧小区改造提供了最切实的资金来源,也标志着老旧小区专项债发行的开启。
 

 

一、专项债不得用于土地及地产

 

为何老旧小区专项债开始发行?除了旧改政策驱动外,还有一个重要原因,就是九月国常会上对专项债的发行方向严格定调,禁止投向土地储备及房地产等领域,而存量专项债中,土储、棚改专项债占专项债发行规模的大多数。

 

这一政策,显示了中央政府全方位调控地产的决心,不会因为外部压力和稳增长继续放开地产,而是坚实的把专项债投向实体经济。但是,专项债不同于一般债,专项债要求项目有自己的收入来源,需要满足项目资金自平衡的要求,因此除了被限制的土地一级开发项目外,能够满足项目收入要求的项目并不多,而中央又要求地方政府“尽快上报项目”,因此受政策鼓励的、又有一定收益来源的老旧小区改造项目登上舞台。
 

 

二、老旧小区改造的方向

 

老旧小区改造的主要工作包括三个方向:

 

第一,保基本的配套设施。比如水、电、气、路、供暖、光纤等市政基础设施的维修完善等,此外还包括加装电梯,但不强制。

 

第二,提升类的基础设施。包括公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等,这些是在保基本以后进一步提升的内容。

 

第三,完善公共服务类的内容。在两前者的基础上,建设“完整社区”,需要改善居住条件,完善基本公共服务和基本公共环境,最关键的是完善公共服务,包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

 

这三个方面,保障了不同层次、不同地区的需求,无论是发达地区的城市,还是西部地区的城镇,都有老旧小区的存在,也需要共同面对老旧小区的改造任务。因此政策是多层次的,根据不同的情况提出了不同的要求,具体如何实施,实施到哪个层面,则由地方政府根据情况因地制宜决定,只是第一类的保基本是必须完成的。
 

 

三、如何实现专项债要求的资金自平衡?

 

说到这里,有很多朋友就会好奇,那么老旧小区类专项债是如何实现资金自平衡的呢?

 

对于这一点,我们可以从吹风会透露的信息和住建部的《老旧小区改造通知》中找到答案。其中提到,采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金,并且吹风会的问答中也提到,老旧小区改造试点工作中是把物业费作为一项收入来源的,因此,老旧小区改造可以获取多种收入来源:一是供排水、供暖、光纤的运维收入,二是物业费、停车费的收入,三是老旧小区改造的中央补助,四是扩展到公共服务领域中产生的服务性收入。

 

因此,只要规模适宜、实施模式安排得当,老旧小区改造是可以实现专项债的资金自平衡要求的。
 

 

四、实施主体

 

那么老旧小区改造中的实施主体是谁呢?这个问题,我们应当结合主要的三个工作方向来看。如果是保基本的配套设施,那么这部分工作显然只能由平台类企业来干;如果是第二类的提升公共服务类,则可以平台企业与物业公司或其它市场化主体联合参与;如果是第三类的完善公共服务类,则适宜由政府补贴,相对市场化的主体来自主经营。

 

因此,实际上适用于本轮专项债资金的,还是保基本与提升类的为主,至于可以市场化经营的领域,则给各类社区服务商带来了新的商机。