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湘潭市人民政府办公室关于鼓励社会资本参与市城区棚户区片区改造和开发的实施意见

各县市区人民政府，湘潭高新区、经开区和昭山示范区管委会，市直机关各单位，市属和驻市各企事业单位，各人民团体：

为进一步鼓励社会资本参与市城区棚户区片区改造和开发（以下简称棚改开发，称拟改造和开发的棚户区片区为棚改片区），根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）、住房城乡建设部等7部门《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（建保〔2012〕91号）、《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）等精神，经市人民政府同意，结合湘潭实际，提出如下实施意见。

一、把握总体要求

（一）工作目标。通过鼓励社会资本参与，积极探索创新我市棚改开发模式，加大工作力度，节约集约利用城市土地资源，有效改善人民群众居住条件，不断推动城市功能完善和形象提升。

（二）基本原则。在符合上位规划的前提下，按照“政府引导、市场运作、依法规范、严控债务、自求平衡、互利共赢”的原则，通过棚户区改造与片区产业开发的紧密结合，确保棚改开发收益自求平衡，不违规新增政府隐性债务。

（三）适用范围。本意见适用于市城区的棚改片区，重点推进市城区十大棚改片区、危旧房屋集中连片区域、城中村、“一江两岸”、重要交通节点等片区（项目）的改造和开发。

二、明确参与内容

社会资本参与棚改开发的内容包括：

（一）规划设计。根据上位规划和市人民政府对棚改开发的定位，依法依程序可对棚改片区相关控制性详细规划进行修改，并为棚改片区制定修建性详细规划及城市设计。

（二）征地拆迁出资。负责配合棚改片区所在辖区政府出资实施棚改开发项目的征地拆迁、收购和搬迁。

（三）基础设施建设。依法依规承担棚改片区的道路、供水、供电、供气、排水、通讯等基础设施建设。

（四）公共服务设施建设。按照法律政策规定和规划要求参与棚改片区内公园、绿地、广场、景观环境等公共设施的建设及文体、教育、医疗等公益事业项目的建设。

（五）保障性安居工程建设。承担棚改片区内安置住房、公共租赁住房、限价商品住房等保障性安居工程建设。

（六）经营性用地开发建设。参与棚改片区内土地的招标拍卖挂牌，按规划要求对竞得土地使用权的土地实施开发建设。

（七）产业招商。利用自身优势开展产业招商，包括招商宣传、企业引进、资金引进等。

（八）片区运营管理。参与棚改片区物业管理和基础设施、公共设施等项目的运营与维护。

以上改造和开发内容，鼓励和支持社会资本整体参与和运作实施。

三、创新实施路径

（一）签订框架协议。各市城区人民政府、园区和示范区管委会要加强对棚改片区的整体包装策划，加大招商引资力度，积极引进社会资本参与棚改开发，重点引进国内外实力雄厚的企业和战略投资者，经双方协商一致，签订合作框架协议。

（二）编制实施方案。已签订框架协议的棚改片区，由各市城区人民政府、园区和示范区管委会牵头，市发改委、市财政局、市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市国资委等市直相关部门共同拟定规划经济指标和改造建设要求，制定实施方案，报市人民政府专题研究。实施方案应包含社会资本投入征地拆迁出资的本金、资金占用费等内容；项目属于已实施部分棚户区改造但未扫尾清零的，还应包含市国资委对前期投入的评估等内容。符合PPP项目有关规定的，按其规定实施。

（三）公开招标社会资本。棚改开发项目所在市城区人民政府、园区和示范区管委会通过公开招标方式引进具有相应设计、施工、开发资质以及一定出资能力的社会资本，负责承担征地拆迁出资、基础设施建设、规划设计咨询、基础设施运营维护等服务。

（四）依法竞拍土地使用权。社会资本必须参与棚改片区内经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让并报价。可以采取土地带规划条件和方案的方式公开挂牌出让。

四、规范社会资本

（一）明晰资格条件

社会资本是指提供除湘潭市财政性投资以外的社会资金的法人或其他组织。具备如下条件：

1.与棚改开发项目相匹配的资金能力；

2.良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力；

3.有棚改开发的资质条件、从业经历和良好业绩；

4.依法中标的社会资本应在湘潭市注册成立项目公司。

我市已通过市场化改制，建立现代企业制度，实行市场化运营，且不再承担政府融资职能的市属国有公司，可作为社会资本参与棚改开发。

（二）加强社会资本管理

社会资本正式签订合作协议后，应依法履约，不得随意退出，也不得擅自将项目转让给第三方。因国家法律法规或政策变化、不可抗力等因素导致合作项目无法继续推进的, 合作双方可以平等协商停止合作关系，清算后终止合作项目运行。

五、强化政策支持

社会资本参与的棚改开发项目，按规定享受国、省、市棚户区改造及招商引资等优惠政策。如国、省政策优于我市的，按其规定执行。

（一）土地出让。棚改开发项目完成征地拆迁形成“净地”后，用于市政基础设施、公共服务设施或保障性安居工程建设且符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式供应；对于棚改片区内经营性用地，根据前期改造成本和所在区域的基准地价，科学确定土地上市底价。

（二）国、省补助。申请纳入国、省棚户区改造计划的项目，享受国、省棚改或其他补助资金支持，但其享受的补助资金不计入社会资本投入资金。

（三）财政支持。按照“收支两条线”管理原则，对不能实现收支平衡的项目，棚改片区所产生的土地收益和报建费全部用于该棚改片区的城市基础设施建设；若仍不能实现收支平衡，对棚改片区内开发建设和产业发展所产生的一定年限的地方收入部分，可以专项用于该棚改片区的建设。财政支持的具体内容在市人民政府审定的棚改片区实施方案中予以明确。

（四）投资补偿。社会资本出资配合政府实施棚改开发前期投资，如未竞拍到土地使用权，根据实际资金占用量和占用时间，按每年不高于10%的标准补偿资金占用费，补偿年限原则上不超过2年，其补偿金额列入土地成本。

（五）产业支持。棚改开发引进的产业项目落地生根后，可以享受我市招商引资和产业扶持政策。

（六）审批服务。各市直相关部门要为社会资本参与棚改开发的手续审批办理建立绿色通道，优化审批流程，缩短审批时间，提高服务效率。

（七）时限保障。棚改开发工作要按时间节点强势推进，切实加快工作进程，提高资金使用效益。棚改开发项目在前期手续完备、资金及时足额保障的前提下，原则上要求项目启动征地拆迁后1年内完成征地拆迁工作，形成“净地”后1年内挂牌上市。时限要求的具体内容在市人民政府审定的棚改片区实施方案中予以明确。

六、加强组织保障

（一）提高思想认识，积极主动作为。各级各有关部门和单位要充分认识引入社会资本参与棚改开发的重要意义，统一思想，高度重视，主动作为，加大工作力度和政策宣传引导，确保棚改开发工作顺利推进。

（二）加强组织领导，落实工作责任。为确保棚改开发工作稳步推进、取得实效，成立湘潭市鼓励社会资本参与棚改开发工作领导小组，强化统筹协调调度，督促层层抓好落实；各市城区人民政府、园区和示范区管委会作为辖区内棚改开发工作的责任主体，要加强组织领导，采取有力措施，抓好工作落实；市直相关单位要各司其职，各负其责，密切配合，形成强大工作合力，全力推进棚改开发工作。

（三）强化督查考核，力求工作实效。棚改开发工作情况纳入市人民政府对各市城区人民政府、园区和示范区管委会及市直相关责任单位的绩效考核范畴。严格按有关规定督查督办、跟踪问效、考核问责，对督查中发现的问题，及时反馈，限期整改；对因工作不落实、措施不到位、影响全市棚改开发工作进度的部门、单位及其责任人，予以通报批评和约谈问责。

本意见自印发之日起施行。各县（市）可参照执行。

湘潭市人民政府办公室          

2019年4月17日             

（此件主动公开）

以下来源中国民生新闻网：

按照国家有关政策规定，土地一级市场实行统一管理、统一储备。《实施意见》根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）规定，“鼓励社会资本积极进入，规范推进城镇低效用地再开发”，“规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围”，为社会资本参与棚户区、城中村改造土地一级市场开发找到了政策依据。

《实施意见》规定： “社会资本必须参与棚改片区内经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让并报价。可以采取土地带规划条件和方案的方式公开挂牌出让。”在此，明确了棚改片区内经营性土地使用权的取得必须通过公开招标拍卖挂牌方式，也明确了社会资本必须参与棚改片区内经营性土地使用权竞拍并报价。

《实施意见》明确，在编制棚户区片区改造开发实施方案时，可以采取调整规划指标、调整片区改造范围、因地制宜确定改造方式等确保项目自求平衡。同时，从三个方面保障社会资本参与棚户区片区改造和开发的收益：一是从土地出让、国省补助、财政支持等方面给予政策支持；二是社会资本方承担片区内的基础设施建设可获得利润；三是土地二级市场开发的收益。

编制实施方案为引进社会资本参与棚户区片区改造开发的重要核心环节。《实施意见》在“引导社会资本参与棚户区片区改造开发的实施路径”中要求编制实施方案，明确社会资本参与条件、参与范围、出资额度、时间节点、拟定的规划和改造条件、产业引入具体内容、资金占用时间、土地上市、违约责任等内容，报市人民政府专题研究审定后，再进行社会资本公开招标。

为简化流程，提高效率，将社会资本招标和基础设施设计、采购、施工等一并招标，实现多标合一。由市城区人民政府（园区、示范区管委会）发挥主体作用，组织申报国省棚改计划的项目实施单位对棚改开发项目整体包装策划，以棚改片区项目立项，同时根据规划条件，对基础设施建设进行投资概算并审查后，通过公开招标确定中标人。

重点推进市城区十大棚改片区、危旧房屋集中连片区域、城中村、“一江两岸”、重要交通节点等片区（项目）的改造和开发。对片区初步定位，进行全面现状摸底，开展片区收支平衡经济测算等可行性论证分析和社会资本合作框架条件研究，科学划定片区范围，引进实力雄厚资信优良的社会资本参与改造开发。

北京工隆建通智库研究员有以下建议：

1、由社会资本负责征地拆迁出资，后续政府支付资金占用费。建议在此操作之前，政府先将有关出资列入预算草案或中期财政规划，以免隐性债务之忧。

2、先签框架协议再招标，并且两标并一标。建议注意各环节协议条文和条件设置，以免违反相关程序。

3、涉及土地储备工作的，建议注意避免非土储机构从事土储的问题，并注意避免土地一二级开发联动的问题。

4、对不能实现收支平衡的项目，由地方收入进行补贴，建议具体操作方式注意合规性。

5、量力而行，并考虑房产市场需求和土地市场出让前景。